Αλμα στις τιμές ενοικίασης για σύγχρονα «πράσινα» γραφεία

Σε τρεις ταχύτητες κινείται η αγορά το πρώτο τρίμηνο στην Αθήνα

Εως και τρεις φορές πιο ακριβά είναι τα ενοίκια στα σύγχρονα και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια γραφείων που έχουν κατασκευαστεί ή κατασκευάζονται το τελευταίο διάστημα, σε σχέση με το υπόλοιπο απόθεμα γραφειακών χώρων. Αυτό το γεγονός εξηγεί και την απήχησή τους μεταξύ των επενδυτών αλλά και των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων. Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, με δεδομένο ότι το 90% του διατιθέμενου προς μίσθωση αποθέματος γραφείων αφορά παλαιούς και χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές γραφειακούς χώρους, η ζήτηση για σύγχρονα κτίρια γραφείων παραμένει σε πολύ υψηλό επίπεδο. Ετσι, τα ενοίκια των λίγων νεόδμητων και σύγχρονων κτιρίων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά και χαμηλά λειτουργικά κόστη διαμορφώνονται πέριξ των 3035 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.

Οπως σημειώνει η Geoaxis, κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου και συγκριτικά με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα τα ενοίκια εμφανίζουν μικρές μεταβολές και σε γενικές γραμμές κινούνται σταθεροποιητικά στις υπόλοιπες κατηγορίες γραφείων. Σε αυτό το πλαίσιο, μεταξύ των αυτοτελών κτιρίων γραφείων με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (1,75% από 10,30 σε 10,48 ευρώ/τ.μ./μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (1,52% από 9,21 σε 9,35 ευρώ/τ.μ./μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (1,39% από 11,53 σε 11,69 ευρώ/τ.μ./μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (1,04% από 9,61 σε 9,71 ευρώ/τ.μ./μήνα).

Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, διευθύνοντα σύμβουλο και ιδρυτή της Geoaxis, «οι τιμές των ενοικίων είναι υψηλότερες εφόσον έχουν γίνει εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης. Για παράδειγμα, στη Λ. Κηφισίας τα σχετικά γραφεία μισθώνονται πέριξ των 15 ευρώ/τ.μ. από 11,7 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας και συγκεκριμένα στο Κολωνάκι και πέριξ της Πλατείας Συντάγματος τα ανακαινισμένα κτίρια γραφείων (χωρίς θέσεις στάθμευσης) αγγίζουν τα 20 ευρώ/τ.μ., έναντι 15 ευρώ/τ.μ. που μισθώνονται τα μη ανακαινισμένα γραφεία».

Κατά τον κ. Ξυλά, «σήμερα η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες. Στην πρώτη βρίσκονται τα σύγχρονα κτίρια υψηλής ενεργειακής απόδοσης, τα οποία προσφέρουν αποδόσεις της τάξεως του 6% σχεδόν, χωρίς να επηρεάζονται από την τοποθεσία τους. Στη δεύτερη ταχύτητα βρίσκουμε παλαιά γραφεία, π.χ. σε κεντρικούς οδικούς άξονες ή στο Κολωνάκι, τα οποία παρουσιάζουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και ενοίκια πέριξ των 15 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση και αποδόσεις 7% ετησίως. Στην τρίτη και τελευταία ταχύτητα βρίσκουμε τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, τα οποία αδυνατούν να μισθωθούν ούτε προς 5 ευρώ/τ.μ. Αν πάντως βρουν χρήστη, οι αποδόσεις τους διαμορφώνονται στο επίπεδο του 8%». Σύμφωνα με την ανάλυση της Geoaxis, αυτές οι διαφορετικές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν και για το υπόλοιπο 2023. Για να υπάρξει απορρόφηση του αποθέματος των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών θα πρέπει να υπάρξει ακόμη ταχύτερη ανάκαμψη των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών, που αποτελούν τους βασικούς μισθωτές των συγκεκριμένων ακινήτων.

Επίσης, η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 20192022 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μη συνεχιστεί στον ίδιο ρυθμό φέτος. «Πέρα από το σαφώς χειρότερο επιχειρηματικό κλίμα, τα μακροοικονομικά δεδομένα της ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.ά.) παραμένουν προβληματικά. Σε αυτό το πλαίσιο η Geoaxis προβλέπει περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες των παλαιότερων γραφειακών χώρων που βρίσκονται σε δευτερεύοντα σημεία, ανάσχεση του ρυθμού ανόδου των τιμών στα σύγχρονα κτίρια και σταθεροποίηση των ενοικίων στα παλαιότερα γραφεία, που όμως βρίσκονται σε σημεία υψηλής προβολής.

Τα ενοίκια των λίγων νεόδμητων κτιρίων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά και χαμηλά λειτουργικά κόστη διαμορφώνονται πέριξ των 30-35 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.